ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Αγοραπωλησία είναι η πράξη με την οποία ο πωλητής μεταβιβάζει το πωλούμενο ακίνητο, ο δε αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει το χρηματικό τίμημα που έχει συμφωνηθεί μεταξύ των μερών.

Για τη σύναψη της πώλησης απαιτείται σύμβαση μεταξύ των μερών, η οποία γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο στη συνέχεια μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρείται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.  Στο συμβόλαιο αναφέρεται μεταξύ άλλων το τίμημα καθώς ο τρόπος καταβολής του (μετρητά, επιταγή, δάνειο κλπ), η αντικειμενική αξία του ακινήτου κ.λ.π.

Κάποια απαιτούμενα από τον πωλητή έγγραφα είναι

σίγουρα φορολογική ενημερότητα, ασφαλιστική ενημερότητα ΙΚΑ, πιθανόν τοπογραφικό διάγραμμα του υπό μεταβίβαση ακινήτου, σίγουρα ένα πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ από το οποίο να προκύπτει ότι το υπό μεταβίβαση ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά τα τελευταία 5 έτη και έχει καταβληθεί ο αντίστοιχος φόρος, πιθανόν απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αν το ακίνητο ανήκει σε περιοχή που υπάρχει Κτηματολογικό Γραφείο, πιθανόν πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης αν μιλάμε για κατοικία, επαγγ. στέγη ή κάτι άλλο το οποίο δεν απαλλάσσεται από ΠΕΑ , σίγουρα βεβαίωση μηχανικού βάσει του ν.4495/2017 η οποία από το 2022 γίνεται ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου, κ.α. (δείτε και το σχετικό μας άρθρο δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου)

Ο δε αγοραστής δεν υποχρεούται να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο κάποιο έγγραφο, εκτός αν θέλει να λάβει απαλλαγή πρώτης κατοικίας.  Στη περίπτωση αυτή ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης θεωρημένο, Ε1 και Ε9 των τελευταίων 5 ετών θεωρημένα καθώς και άδεια οικοδομής και τοπογραφικό αδείας επίσης θεωρημένα, όλα για να αποσταλούν στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις υποβάλλεται μέσω της εφαρμογής my property της Α.Α.Δ.Ε.
Η πώληση ακινήτου υπάγεται σε φόρο μεταβίβασης, ο οποίος πληρώνεται μόνο εφ άπαξ και όχι σε δόσεις, κατά την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης στην Δ.Ο.Υ. όπου υπάγεται χωρικά το ακίνητο και σίγουρα πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.  Εδώ και χρόνια  ο φόρος μεταβίβασης είναι 3% (πλέον 3% δημοτικός φόρος).

Π.χ. αξία συμβολαίου 15.000 ευρώ.  Φόρος 15000 Χ 3 % = 450        450Χ3%=13,5

Σύνολο φόρου 450+13,50=463,50

Αν στο συμβόλαιο, το δηλωθέν τίμημα πώλησης του ακινήτου υπερβαίνει την αντικειμενική αξία, τότε όλα τα έξοδα θα υπολογιστούν επί του τιμήματος.  Αν η αντικειμενική αξία υπερβαίνει το τίμημα, τότε θα υπολογιστούν όλα επί της αντικειμενικής αξίας.

Η πώληση ακίνητου δεν υπάγεται σε φόρο μεταβίβασης όταν υπάγεται σε Φ.Π.Α. και αυτό ισχύει για ακίνητα των οποίων η άδεια κατασκευής εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε από 1-1-2006 και μετά , υπό την προϋπόθεση ότι μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.

Η επιλογή του συμβολαιογράφου συνηθίζεται να γίνεται από τον αγοραστή ο οποίος πληρώνει και την αμοιβή του.  Επίσης πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης (όχι τυχόν φόρο χρησικτησίας, εκτός αν έχει γίνει προηγουμένως συμφωνία με τον πωλητή) και τα έξοδα για μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή για την καταχώρηση του συμβολαίου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. 

Αν κατά τη χρονική στιγμή της μεταβίβασης ισχύει φόρος υπεραξίας ακινήτων, αυτός επιβαρύνει τον πωλητή.