ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

Κατ αρχήν να ξεκαθαρίσουμε ότι η χρησικτησία δεν είναι συμβολαιογραφική πράξη αλλά ως τίτλος κτήσης μπορεί να την επικαλεστεί κάποιος σε συμβολαιογραφική πράξη.  Προκειμένου να κατοχυρώσει κανείς χρησικτησία στο δικό του όνομα, μπορεί να απευθυνθεί σε δικηγόρο για να ακολουθήσει τη διαδικασία μέσω έκδοσης δικαστικής απόφασης.  Υπάρχουν αρκετές περιοχές στην Ελλάδα όπου ένα μεγάλο ποσοστό ακινήτων και ειδικότερα οικοπέδων, έχουν αποκτηθεί μέσω χρησικτησίας. Μάλιστα πραγματοποιούνται καθημερινά αγοραπωλησίες για αυτά τα ακίνητα. Είναι απαραίτητο λοιπόν να γνωρίζουμε την έννοια της χρησικτησίας και τι πρέπει να προσέχουμε όταν αγοράζουμε ή πουλάμε ιδιοκτησίες που ανήκουν σε αυτή τη κατηγορία.

 ΤΙ ΕΙΝΑΙ Η ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ΚΑΙ ΠΟΣΟ ΚΑΤΟΧΥΡΩΜΕΝΟΣ ΕΙΝΑΙ ΚΑΝΕΙΣ

Η έννοια της χρησικτησίας δίνεται από την ίδια την λέξη: χρήση και κτήση. Δηλαδή την κτήση ή ιδιοκτησία ενός πράγματος που προκύπτει από την χρήση του. Νομικά ο ορισμός της  χρησικτησίας κατοχυρώνεται από άρθρο του Αστικού  Κώδικα ως ο τρόπος κτήσης της κυριότητας ενός ακινήτου, ενώ διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη.

Η  τακτική χρησικτησία προκύπτει όταν κάποιος έχει ασκήσει όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη πάνω σε ένα ακίνητο ενώ κατέχει και νόμιμο τίτλο για μια δεκαετία. Παράδειγμα : 
Κάποιος αγοράζει ένα οικόπεδο από ένα πωλητή . Εφόσον ο πωλητής έχει στα χέρια του ένα τίτλο ιδιοκτησίας όπως μια αποδοχή κληρονομιάς η οποία είχε γίνει πριν από 10 χρόνια και ανέφερε το συγκεκριμένο οικόπεδο ως χρησικτησία τότε το ακίνητο αυτό θεωρείται ότι έχει αποκτηθεί με τακτική χρησικτησία . Αυτή η μορφή της  χρησικτησίας είναι αρκετά ασφαλής αφού υπάρχουν τίτλοι και έχουν περάσει 10 χρόνια . Οπότε το ακίνητο είναι νομικά κατοχυρωμένο στο όνομα του τωρινού ιδιοκτήτη.

Η έκτακτη χρησικτησία προκύπτει όταν κάποιος έχει ασκήσει όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη πάνω σε ένα ακίνητο για μια 20ετια , ακόμη και εάν δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας . Η έκτακτη χρησικτησία είναι η πιο δύσκολη περίπτωση διότι εδώ δεν υπάρχει κανένας τίτλος . Και σε αυτή την περίπτωση όμως υπάρχει η δυνατότητα παροχής διαβεβαιώσεων όπως για παράδειγμα εάν υπάρχουν 2 ή περισσότερα από τα παρακάτω που να αποδεικνύουν ότι έχουν περάσει 20 χρόνια:

α) υποθήκες και εν γένει βάρη στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως χρησικτησία.
β) συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου τωρινό ιδιοκτήτη.
γ) συμβόλαιο όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον τωρινό ιδιοκτήτη ως κύριο του συγκεκριμένου ακινήτου.
δ) παλιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν με εντολή του ιδιοκτήτη και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο.
ε) ένορκες βεβαιώσεις συγγενών του τωρινού ιδιοκτήτη αλλά και υπογραφές των ιδιοκτητών των γειτονικών ακινήτων επάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα και άλλα πολλά τα οποία δεν θα τα αναφέρουμε εδώ για να μην γίνουμε κουραστικοί.

Τέλος, να αναφέρουμε ότι όταν κάποιος επικαλείται χρησικτησία ως τίτλο, δεν σημαίνει ότι έχει κάποιο τίτλο στα χέρια του που δείχνει ότι έχει αποκτήσει το υπό μεταβίβαση ακίνητο με χρησικτησία.  Δεν είναι κάτι ξεχωριστό π.χ. συμβόλαιο ή απόφαση δικαστηρίου.  Η χρησικτησία είναι κάτι που συνήθως επικαλείτε όταν γίνεται η μεταβίβαση ενός ακινήτου και αναφέρετε στο συμβόλαιο με το οποίο θα γίνει η μεταβίβαση του περιουσιακού στοιχείου.  Π.χ. ένας πωλητής Α πουλάει στον Β ένα ακίνητο με τίτλο χρησικτησία. Κατά τη διάρκεια της προετοιμασίας του συμβολαίου πώλησης θα υποβληθεί (στην έκτακτη χρησικτησία) μια δήλωση στην εφορία που λέγεται δήλωση φόρου χρησικτησίας και θα πάει πακέτο με την δήλωση μεταβίβασης ακινήτου και θα πληρωθεί ο σχετικός φόρος βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που μεταβιβάζεται και ο οποίος είναι ίσος με το φόρο μεταβίβασης. Επίσης μέσα στο συμβόλαιο πώλησης θα αναφερθεί ως τίτλος η χρησικτησία. Στη περίπτωση δε τακτικής χρησικτησίας, δεν υποβάλλεται σε φορολογία αλλά αναφέρετε όμως ως τίτλος στο συμβόλαιο.  Μάλιστα, από τον Αύγουστο του έτους 2022 η σχετική δήλωση υποβάλλεται από τον ιδιο τον συμβολαιογράφο μέσω της εφαρμογής MY PROPERTY της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.

πηγή: sofiaellina.gr