Δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για μεταβίβαση (πώληση ή γονική παροχή ή δωρεά) ενός ακινήτου εξαρτώνται συνήθως από τη θέση του ακινήτου που μεταβιβάζεται αλλά κάποια είναι standard .  Παρακάτω παραθέτουμε μια λίστα με τα πιο διαδεδομένα έγγραφα που θα ζητήσει κατά πάσα πιθανότητα ο συμβολαιογράφος από τον πωλητή/παρέχοντα/δωρητή προκειμένου να προχωρήσει στην υπογραφή του συμβολαίου: 

1) Φορολογική ενημερότητα: Εκδίδεται είτε από την Δ.Ο.Υ. που ανήκει ο πωλητής/δωρητής/παρέχων είτε από τον ίδιο τον συμβολαιογράφο εάν είναι πιστοποιημένος στο taxisnet.  Αν υπάρχει οφειλή στην εφορία τότε μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση οφειλής που έχει την ισχύ ενημερότητας αλλά θα πρέπει να παρακρατήσει ο συμβολαιογράφος το ποσό που αναφέρει η βεβαίωση οφειλής και να το αποδώσει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. του πωλητή/δωρητή/παρέχοντα.  Η φορολογική ενημερότητα χρειάζεται για μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου. Δεν χρειάζεται στην αποδοχή κληρονομιάς.

2) Βεβαίωση περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ): Ο πωλητής/παρέχων/δωρητής υποχρεούται να επισκεφθεί τον Δήμο που ανήκει το προς πώληση ακίνητο και να καταθέσει μια αίτηση την οποία συνήθως συντάσσει ο συμβολαιογράφος.  Καλό θα ήταν πριν πάει στο Δήμο να έχει ήδη εκδοθεί η βεβαίωση του μηχανικού (θα αναφερθεί πιο κάτω) για να την προσκομίσει στον Δήμο.  Η βεβαίωση αυτή χρειάζεται στις περιπτώσεις που το ακίνητο που μεταβιβάζεται είναι εντός σχεδίου ή οικισμού (είτε είναι κτίσμα είτε είναι μόνο γη) ενώ αν το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου ή οικισμού η βεβαίωση χρειάζεται μόνο αν υπάρχει κτίσμα.  Στις περιπτώσεις που υπάρχει κτίσμα χρειάζεται να προσκομισθεί στο Δήμο και ένας λογαριασμός ΔΕΗ.  Επειδή όμως κάθε Δήμος ζητάει και διαφορετικά έγγραφα, καλό θα ήταν να γίνει μια τηλεφωνική επικοινωνία με τον αρμόδιο Δήμο πριν πάτε.

3) Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.: Αυτό εκδίδεται είτε από τον ίδιο τον ενδιαφερόμενο πωλητή/δωρητή/παρέχοντα - αν γνωρίζει τη διαδικασία - είτε από τον λογιστή του.  Στην ουσία μπαίνει στο taxisnet με τους κωδικούς του και μέσα από την εφαρμογή του Ε9 μπορεί να εκδώσει το σχετικό πιστοποιητικό για το ακίνητο που θέλει επιλέγοντας ότι θα αφορά πώληση ακινήτου (η επιλογή αναφέρει ακριβώς μεταβίβαση με επαχθή αιτία) αν αφορά πώληση, ενώ αν αφορά γονική παροχή ή δωρεά εν ζωή τότε η επιλογή είναι "χαριστική αιτία".  Αν χρειάζεται για αποδοχή κληρονομιάς επίσης υπάρχει ειδική επιλογή "αποδοχή κληρονομιάς" ενώ αν η πράξη που θα κάνετε είναι προσύμφωνο τότε πάλι μπορείτε να επιλέξτε "για χρήση προσυμφώνου".  Το πιστοποιητικό στην ουσία θα αναφέρει ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν οφείλει ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία 5 έτη (π.χ. αν η πώληση γίνει εντός του 2019 τότε θα αφορά τα έτη 2014-2018). Επίσης στη περίπτωση της αποδοχής κληρονομιάς όπου υπόχρεος ήταν αυτός ή αυτή που απεβίωσε, τότε συντάσσει ο συμβολαιογράφος σχετικό έγγραφο χειρόγραφο το οποίο θα κατατεθεί από τον ενδιαφερόμενο στο τμήμα εισοδήματος της αρμόδιας ΔΟΥ δηλαδή της ΔΟΥ που ανήκε ο αποβιώσας.

4) Βεβαίωση μηχανικού Ν.4495/2017: Είναι ο νέος νόμος που ψηφίστηκε τον Νοέμβριο του 2017 (ΦΕΚ 167/Α/3-11-2017), μετά ακριβώς με τον προηγούμενο Ν.4178, βάσει του οποίου ένας μηχανικός είναι υποχρεωμένος να εκδώσει βεβαίωση ότι δεν υπάρχει αυθαιρεσία, ή ότι, αν υπάρχει αυθαιρεσία, ο ιδιοκτήτης έχει προβεί στην τακτοποίηση του πληρώνοντας τα πρόστιμα που προβλέπει ο νόμος.  Αφορά όλα τα ακίνητα όπου και αν βρίσκονται.  Εννοείται ότι αν υπάρχει αυθαιρεσία θα πρέπει ο πωλητής/δωρητής/παρέχων να φροντίσει να πληρώσει πρώτα την τακτοποίηση της αυθαιρεσίας του προς μεταβίβαση κτίσματος (τουλάχιστον το 30%) και μετά θα εκδοθεί η σχετική βεβαίωση από τον μηχανικό.  Αν δεν υπάρχει κτίσμα στο υπό μεταβίβαση ακίνητο, ο μηχανικός θα εκδώσει πάλι βεβαίωση απλά αυτή θα αναφέρει ότι δεν υπάρχει κτίσμα. Δεν χρειάζεται (ακόμα) στην αποδοχή κληρονομιάς. Προσοχή: η βεβαίωση ισχύει για 2 μήνες από την εκδοση της. Αν λήξει πρέπει να τη ξαναεκδώσει ο μηχανικός.  Μέχρι τέλος του 2021 ισχύουν βεβαιώσεις με ημ/νια αυτοψίας 1/10/21 και μετά , ενώ από το 2022 θα εφαρμοστεί η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου.

5) Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος: Ισχύει μόνο στη περίπτωση που το υπό μεταβίβαση ακίνητο είναι εντός Κτηματογραφημένης περιοχής. Πληροφορίες για το ποιες περιοχές έχουν ήδη κτηματολόγιο θα βρείτε στο ktimatologio.gr   

6) Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου (κληρονομιάς ή γονικής παροχής ή δωρεάς): Ισχύει μόνο αν ο τίτλος κτήσης του πωλητή/δωρητή/παρέχοντα είναι είτε γονική παροχή είτε κληρονομιά είτε δωρεά εν ζωή.  Εκδίδεται από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. Θα πρέπει να κατατεθεί απο τον πωλητή/δωρητή/παρέχοντα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. του μια ειδική αίτηση (βάσει του άρθρου 105 Ν.2961/2001) και να λάβει αντίγραφο αυτής προκειμένου να το προσαρτήσει ο συμβολαιογράφος στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο.  Φυσικά δεν απαιτείται αυτό το πιστοποιητικό όταν ο τίτλος  κτήσης του πωλητού είναι άλλος όπως χρησικτησία, αγοραπωλησία, διανομή, ανταλλαγή κ.α.  Επίσης, αυτό το πιστοποιητικό είναι απαραίτητο μόνο αν η πράξη που αποτελεί τίτλο κτήσης του πωλητή/δωρητή/παρέχοντα έγινε μετά την 31/12/2003 διότι έως τότε έχει παραγραφεί το δικαίωμα του δημοσίου και δεν χρειάζεται καν το πιστοποιητικό αυτό.

7) Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας (από ΙΚΑ/ΕΦΚΑ): Αυτή προσαρτάται στο συμβόλαιο μεταβίβασης χωρίς να εξαρτάται από το που βρίσκεται το ακίνητο αλλά από α) το επάγγελμα του πωλητού/δωρητού/παρέχοντα (επιχειρηματίες και ελεύθεροι επαγγελματίες και άλλα επαγγέλματα χρειάζονται ασφαλιστική ενημερότητα) και β) από το αν ο πωλητής/δωρητής/παρέχων έχει ανεγείρει οικοδομή τα τελευταία 20 έτη.  Ενδεχομένως να μπορεί να την εκδώσει ο συμβολαιογράφος από το διαδικτυακό σύστημα του ΙΚΑ (ΕΦΚΑ), αν είναι εγγεγραμμένος σε αυτό και πιστοποιημένος για να μπορεί να πάρει ασφαλιστική ενημερότητα για πελάτες του.  Φυσικά εννοείται πως για να εκδοθεί θα πρέπει ο πωλητής/δωρητής/παρέχων να μην οφείλει εισφορές ή ένσημα.  Επίσης, επειδή προς το παρόν οι συμβολαιογράφοι είναι πιστοποιητημένοι για την ασφαλιστική ενημερότητα ΕΦΚΑ τέως ΙΚΑ, ενδεχομένως να σας ζητήσουν ασφαλιστική ενημερότητα του ΕΦΚΑ για το μέρος που αφορά εισφορές τέως ΤΕΒΕ κλπ ταμείων που αυτή σύμφωνα με τη σχετική εγκύκλιο εκδίδεται από το www.efka.gov.gr

8) Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): Αφορά μόνο τις πωλήσεις (εξαιρούνται οι δωρεές και γονικές παροχές) κτισμάτων , όχι αγροτεμαχίων / οικοπέδων χωρίς κτίσματα, και εκδίδεται από Ενεργειακό Επιθεωρητή ο οποίος υποχρεούται να κάνει αυτοψία και να το εκδώσει. Τα ακίνητα που εξαιρούνται υποχρέωσης έκδοσης ΠΕΑ είναι διατηρητέα ή ιστορικά κτίρια, παλαιά κατεδαφιστέα κτίσματα για τα οποία υπάρχει απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης και θα κατεδαφιστούν εντός 6 μηνών από το συμβόλαιο, βιομηχανίες, βιοτεχνίες, παρασκευαστήρια, κτίρια στάθμευσης οχημάτων, πρατήρια υγρών καυσίμων, πλυντήρια αυτοκινήτων, αποθήκες, κτίρια που στεγάζουν ζώα, κ.α.

Φυσικά η γραφειοκρατία δεν τελειώνει εδώ.  Υπάρχουν και άλλα έγγραφα και πιστοποιητικά που πιθανόν να πρεπει να προσκομιστούν στον συμβολαιογράφο ανάλογα με το θέση και το είδος του ακινήτου (π.χ. πιστοποιητικό Δ/νσης Δασών, απόφαση της Νομαρχίας αν το ακίνητο είναι σε παραμεθόρια περιοχή, βεβαίωση ΤΟΕΒ, βεβαίωση Δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα κ.α.) αλλά επειδή είναι σπανιότερα δεν θα τα αναλύσουμε εδώ.

Καλή υπομονή!